投资摘要：

市场行情：

本周（6.19-6.21）A 股地产指数（申万房地产）涨幅-4.68%（上周0.23%），A 股大盘（中证A 股）涨幅-2.26%（上周2.88%）；H 股（6.19-6.23）地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅-10.05%（上周3.45%），H 股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅-10.81%（上周3.22%），H 股大盘（恒生指数）涨幅-5.74%（上周3.35%）。本周A 股地产板块表现弱于大盘、H 股地产板块表现弱于大盘、H 股物业板块表现弱于大盘。

(资料图)

行业基本面：

新房销售持续下行，二手房增速大幅回落。从数据来看，28 城商品房累计销售面积（1.1~6.25）同比增长9.4%，本月至今（6.1~6.25）同比下滑26.8%，上月整月同比增长24.1%；其中一线城市（4 城）本月至今（6.1~6.25）同比下滑13.4%、二线（10 城）城市本月至今（6.1~6.25）同比下滑33.9%。12 城二手房成交面积（1.1~6.25）同比增长38.1%，本月至今（6.1~6.25）同比增长2.2%，上月整月同比增长49.5%；其中，一线城市（4 城）本月至今（6.1~6.25）同比增长21.8%，上月整月同比增长43.6%；二线城市（6 城）本月至今（6.1~6.25）同比下滑8.7%，上月整月同比增长54.4%。

土地市场持续下行。从数据来看，100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.6.18）成交土地建面同比下滑11.9%，上周累计同比下滑10.4% ； 本周100 大中城市（ 6.12~6.18 ）土地成交溢价率6.9% ， 上周2.3% ； 100 大中城市本年累计（2022.12.26~2023.6.18）土地成交总价同比下滑21.0%，上周累计同比下滑22.4%。

内债融资跌幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~6.25）累计同比下滑7.8%，6 月（6.1~6.25）同比下滑25.3%。

河南南阳支持多孩家庭购房。6 月25 日，河南南阳市实施多子女家庭购房补贴，符合国家生育政策的多孩且孩子为未成年人的家庭，在市中心城区购买首套新建商品住房，给予一次性1 万至2 万元的购房补贴。

投资策略：

我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场虽有波动，但从年内整体来看，依然处于触底回升之中。但销售的分化程度也在提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。